REKLAMOINTI KIINTEISTÖN KAUPAN VIRHEESTÄ

Jos ostajamassasi kiinteistössä ilmenee odottamattomia vikoja ja puutteita on asian selvittämiseen ryhdyttävä heti. Ostajalle on nimittäin maakaaressa säädetty reklamaatiovelvollisuus.  Virheisiin on oleellista vedota oikealla tavalla ja oikeassa ajassa, jonka vuoksi reklamaation teko on hyvä jättää ammattilaisen laadittavaksi.

Oikein tehty reklamaatio eli virheilmoitus myyjälle suojaa ostajaa myöhemmiltä oikeudenmenetyksiltä. Laiminlyödessään reklamaation teon ostaja menettää pääsääntöisesti oikeutensa vedota hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai kaupan purkuun. Reklamaation teon lisäksi ostajalla on velvollisuus ilmoittaa virheestä myyjälle viimeistään viiden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan luovutuksesta laskettuna. Viiden vuoden jälkeen ostajalla ei pääsääntöisesti ole oikeutta vedota lainkaan virheeseen.

Reklamaation sisältö

Mitä reklamaation tulee sitten pitää sisällään? Virheilmoituksen on täytettävä lain vaatimukset: siinä on ilmoitettava virheestä sekä vaatimuksista, joita ostajalla on virheen perusteella. Virheilmoituksen tekemiseen ei ole säädetty määrämuotoa, vaan se voidaan tehdä vapaamuotoisesti. Erittäin suositeltavaa on tehdä ilmoitus aina kirjallisena.

Virhe tulee yksilöidä sillä tavoin, että ilmoituksesta selviää, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee. Vaatimusten ei sen sijaan vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Riittää kun ostaja ilmoittaa seuraamustyypin, kuten kaupan purku-, hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaatimuksen. Virheen korjaamisesta aiheutuneet kustannukset selviävät tavallisesti vasta korjaustöiden valmistuttua, jonka jälkeen vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen suuruus voidaan yksilöidä.

Kohtuullinen aika reklamoinnille

Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi se tullut havaita (MK 2:25.1). Kohtuullista aikaa ei ole laissa määritelty. Maakaaren perusteluissa on katsottu kohtuullisen reklamaatioajan sisältävän sen, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, voidaanko virheen perusteella esittää vaatimuksia. Oikeuskäytännössä ei ole muodostunut yhtenäistä näkemystä kohtuullisen ajan pituudesta, sillä sen pituuteen vaikuttavat monet tekijät, kuten esimerkiksi virheen laatu ja laajuus. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu kohtuullisen reklamaatioajan olevan noin 3-4 kuukautta, mutta mitään tarkkaa yleispätevää ohjeistusta ei asiasta voi antaa.

Ostajan edun mukaista on reklamoida myyjälle mahdollisimman pian virheen havaitsemisen jälkeen, vaikka vaurioiden suuruus ja korjauskustannukset eivät olisikaan vielä täysin selkiytyneet. Reklamaation teon lisäksi on käytännössä suositeltavaa dokumentoida virhe mahdollisimman hyvin ja antaa myyjälle mahdollisuus tutustua virheeseen. Tämän jälkeen virheiden korjauksesta ja sen aiheuttamista kustannuksista tulisi pyrkiä sopimaan myyjän kanssa. Myös sovintoneuvottelut on usein hyvä käydä ammattilaisen johdolla. Ulkopuolisen sovittelijan käyttö tuo asiaan objektiivisen ammattilaisen näkökulman, jonka vuoksi sovittelijan avustamalla sovinnolla osapuolten on helpompi päästä ratkaisuun kiistassaan.

Toimistomme auttaa sinua mielellään kaikissa kiinteistön kaupan ongelmatilanteissa monen vuoden kokemuksella.